El BOE publicat el 30 de setembre i el de l’1 d’octubre incorporen importants modificacions en matèria d’habitatge, arrendaments i fiscalitat immobiliària. La nova regulació afecta directament propietaris, llogaters, habitatges turístics, grans tenidors i operadors immobiliaris, i suposa una de les reformes més àmplies dels darrers anys en matèria d’habitatge. a continuació tens una explicació de les principals afectacions:

  • En els contractes de lloguer d’habitatge habitual, un cop hagin transcorregut almenys cinc anys de contracte (o set anys si el propietari és una persona jurídica), qualsevol de les parts que no vulgui continuar amb el lloguer ho haurà de comunicar dins dels terminis establerts. El propietari ho haurà de notificar amb un mínim de sis mesos d’antelació al venciment del contracte, i el llogater amb un mínim de dos mesos.
  • Si no es fa aquesta comunicació dins del termini corresponent, el contracte es prorrogarà obligatòriament per períodes successius de cinc anys (o set anys si el propietari és una persona jurídica).
  • A més, si el propietari posa fi al contracte en determinades circumstàncies previstes per la llei, haurà d’indemnitzar el llogater amb un import mínim equivalent a dotze mensualitats del lloguer d’un habitatge de característiques similars.

Destaquem algunes circumstàncies en què no serà obligatòria la indemnització:

  • Si el propietari necessita l’habitatge per a ell mateix, els seus familiars fins a segon grau o en cas de divorci.
  • Si el propietari acredita que es troba en una situació de vulnerabilitat.
  • Si les parts subscriuen un nou contracte de lloguer d’habitatge habitual.

Aquesta norma afecta tots els contractes que actualment estiguin en vigor.

  • S’estableix una nova pròrroga obligatòria de dos anys per als contractes de lloguer que finalitzin entre l’entrada en vigor del decret i el 31 de desembre de 2028.
  • Aquesta pròrroga podrà ser sol·licitada per l’inquilí sempre que es trobi al corrent de pagament i compleixi els requisits establerts legalment.
  • Les pròrrogues extraordinàries de dos anys que ja s’havien demanat d’acord amb el RDL 8/2026 es mantenen vigents i no caldrà tornar-les a sol·licitar, tot i que aquell decret no fos convalidat pel Congrés.
  • A més, els contractes signats abans del 26 de maig de 2023 també podran acollir-se a la pròrroga extraordinària de tres anys prevista a la LAU. En aquests casos, l’actualització del lloguer es farà segons l’IRAV (Índex de Referència per a l’Actualització dels Arrendaments d’Habitatge) i no segons l’IPC.

  • Fins al 31 de desembre de 2027 es limiten les revisions anuals dels lloguers. Amb caràcter general:
    • Si la renda ja supera el límit fixat pels índexs de referència oficials, no es podrà incrementar.
    • Si es troba per sota d’aquest límit, l’augment màxim serà del 2%, excepte acord diferent entre les parts dins dels límits legals.

A més, el decret reforça l’aplicació de l’IRAV (Índex de Referència per a l’Actualització dels Arrendaments d’Habitatge) com a índex de referència per a les actualitzacions de renda.

  • A partir d’ara només es consideraran temporals quan existeixi una causa real, acreditada i expressament justificada en el contracte.
  • Si aquesta justificació no existeix, el contracte es considerarà automàticament d’habitatge habitual, amb tots els drets i garanties associats.
  • La durada del lloguer temporal ha de ser superior a 31 dies i fins a 12 mesos, tot i que es pot prolongar si subsisteix la causa justificada.

  • Els arrendaments per habitacions també passen a quedar sota l’àmbit de la normativa d’habitatge.
  • Entre altres limitacions:
    • La suma dels lloguers de les habitacions no podrà superar el lloguer que correspondria a l’habitatge complet.
    • En zones tensionades també s’aplicaran limitacions de preu.

El decret reforça la protecció econòmica dels llogaters. Entre les principals novetats:

  • Es prohibeix repercutir impostos de l’habitatge, com l’IBI.
  • Es limiten els possibles serveis addicionals cobrats per intermediaris.
  • Es reforça la prohibició de repercutir despeses de gestió immobiliària sota altres conceptes.
  • Es regulen noves garanties sobre fiances i devolució de dipòsits.

  • S’introdueix un nou mecanisme perquè l’inquilí pugui exigir actuacions quan existeixin problemes que afectin la seguretat, la salubritat o l’habitabilitat de l’habitatge.
  • Si el propietari no respon dins dels terminis establerts, determinades reparacions es podran executar i compensar posteriorment amb el lloguer.

  • S’estableixen diversos sistemes de suspensió dels procediments de desnonament i es reforça la participació de les administracions en la recerca de solucions habitacionals alternatives.
  • Aquestes mesures es mantindran, en alguns casos, fins a l’any 2030.

  • S’acreditarà mitjançant una certificació del Registre de la Propietat que acrediti els immobles que té al seu nom. En els edificis en propietat vertical, és a dir, que no estan dividits en propietat horitzontal, es comptarà el nombre total d’habitatges.

  • El decret incorpora un nou sistema de bonificacions fiscals en l’IRPF per als propietaris que destinin habitatges al lloguer residencial.
  • Les deduccions seran més elevades quan:
    • Es redueixi el lloguer respecte al contracte anterior.
    • Es llogui a joves.
    • L’habitatge es trobi en zones tensionades.
    • Es destini a finalitats socials o assequibles.

  • Les persones amb ingressos inferiors a determinats llindars podran deduir una part de les quantitats pagades anualment pel lloguer de l’habitatge habitual.

  • Es permet als ajuntaments establir recàrrecs en la quota de l’IBI per habitatges buits.

  • Aplicació d’un IVA del 10%.
  • Limitació de determinades modalitats de lloguer de curta durada.
  • Possibilitat que els ajuntaments incrementin l’IBI fins al 150% en determinats supòsits.

Per a més informació pots accedir a l’apartat específic sobre lloguers turístics: Lloguer turístic 

  • Defineix l’habitatge assequible prenent com a referència que el preu, incloses les despeses associades, no superi el 30 % de la renda mitjana de la unitat de convivència habitual del municipi.
  • El Govern crea un nou préstec complementari, que anomena TU CASA, per comprar el primer habitatge habitual hipotecat: fins a l’import més baix entre el 20 % del valor de l’habitatge i 50.000 euros, al 0 % i sense comissions. El seu funcionament requereix un desenvolupament posterior.
  • Els habitatges finançats mitjançant TU CASA queden subjectes permanentment a un preu màxim de revenda, vinculat al preu d’adquisició actualitzat segons l’IPC i a determinades millores.