Si llogues un pis, un apartament o una habitació per estades curtes, això t’interessa. El Reial decret llei 29/2026 fa que, a partir de l’1 de desembre de 2026, els lloguers d’habitatges moblats de 30 nits o menys portin un IVA del 10%, encara que no ofereixis cap servei d’hotel. Fins ara, si no hi havia serveis d’hotel, aquests lloguers estaven exempts, és a dir, no portaven IVA. T’ho expliquem a continuació:

Què canvia?

Fins al 30 de novembre

Exempt

Sense IVA, si no ofereixes serveis d’hotel

Des de l’1 de desembre

10%

Estades de 30 nits o menys d’un mateix inquilí, encara que no hi hagi serveis d’hotel

A qui afecta?

La clau no és si el pis és turístic ni la plataforma que facis servir, sinó quantes nits s’hi queda el mateix inquilí. Per tant, afecta:

Pisos i apartaments turístics (habitatges d’ús turístic, amb número HUT), tant si es lloguen per Airbnb o Booking com directament.
Lloguers curts a estudiants, treballadors desplaçats o famílies, si l’estada és de 30 nits o menys.
Propietaris que no viuen a Espanya i lloguen aquí un habitatge per estades curtes.

En canvi, continuen sense IVA (sempre que no hi hagi serveis d’hotel):

Les estades de 31 nits o més (el que s’anomena lloguer de temporada).
El lloguer de llarga durada d’un habitatge on l’inquilí hi té la seva residència.
El lloguer a l’habitatge on vius habitualment, per exemple, una habitació de casa teva.

I si ja ofereixo serveis d’hotel?

Si durant l’estada fas neteja periòdica, canvies llençols i tovalloles de manera regular, ofereixes esmorzar o tens recepció, el lloguer ja porta avui un IVA del 10%, sigui quina sigui la durada. Això no canvia. En canvi, la neteja a l’entrada i a la sortida, el canvi de roba entre hostes i el manteniment no es consideren serveis d’hotel. Si ets en aquest cas i no estàs cobrant IVA, parla amb nosaltres com més aviat millor.

Com saber si el teu lloguer porta IVA?

Fes-te aquestes tres preguntes, en aquest ordre. Quan una resposta et porta al 10%, ja no cal continuar:

Esquema de tres preguntes per saber si un lloguer de 30 nits o menys porta IVA del 10%

Alguns exemples

Cas Fins al 30/11/2026 Des de l’1/12/2026
Pis turístic, 4 nits, sense serveis d’hotel Sense IVA 10%
Exactament 30 nits, sense serveis d’hotel Sense IVA 10%
3 setmanes a un estudiant o a un treballador desplaçat, sense serveis d’hotel Sense IVA 10%
31 nits o més (lloguer de temporada), sense serveis d’hotel Sense IVA Sense IVA
Una habitació de l’habitatge on vius, 2 setmanes, sense serveis d’hotel Sense IVA Sense IVA
Qualsevol estada amb neteja periòdica durant l’estada 10% 10%
Lloguer de llarga durada on l’inquilí hi té el seu habitatge Sense IVA Sense IVA

En taronja, els casos que canvien a partir de l’1 de desembre.

Què hauràs de fer si el teu lloguer passa a tenir IVA?

A efectes d’IVA, passaràs a funcionar com un petit empresari. En concret, hauràs de:

Donar-te d’alta a Hisenda (o modificar l’alta, si ja hi eres) amb el model 036, que és el formulari per comunicar que fas una activitat amb IVA. Cal fer-ho abans de la primera estada amb IVA. També si no resideixes a Espanya.
Fer una factura per cada estada, amb l’IVA del 10%, encara que l’hoste no te la demani, i portar el registre de les factures emeses i rebudes (els llibres registre de l’IVA).
Presentar el model 303 cada trimestre (la declaració de l’IVA). El primer serà el del 4t trimestre de 2026, que es presenta fins al 30 de gener de 2027 i només inclourà les estades de desembre. A final d’any també caldrà el resum anual i, si escau, el model 347 (la declaració d’operacions amb terceres persones).
Declarar les comissions d’Airbnb, Booking i similars. Com que aquestes plataformes facturen des d’un altre país de la UE, normalment caldrà donar-te d’alta al registre d’operadors intracomunitaris (ROI) i declarar tu mateix l’IVA d’aquestes comissions al model 303 (és el que s’anomena «inversió del subjecte passiu»), a més de presentar el model 349.
Demanar les factures de les despeses a nom teu i amb el teu NIF (neteja, llum, reparacions, mobles, comissions…) a partir de l’1 de desembre. L’IVA que hi pagues es podrà descomptar.
Continuar amb la taxa turística: si és un habitatge d’ús turístic, recorda que has de seguir cobrant i ingressant l’impost sobre les estades en establiments turístics a l’Agència Tributària de Catalunya. Això no canvia.

Si el pis és de més d’una persona (per exemple, de la parella o de germans), consulta’ns abans de fer l’alta: cal decidir bé com es declara l’IVA.

I el preu de les reserves?

Hauràs de decidir si apuges el preu o si assumeixes l’IVA. Per exemple, per a una reserva de 480 €:

  • Si afegeixes l’IVA, l’hoste pagarà 528 € (480 € + 48 € d’IVA).
  • Si mantens el preu, dels 480 € només 436,36 € seran per a tu i 43,64 € seran IVA.

I a la declaració de la renda?

No canvia res. Encara que a efectes d’IVA siguis «empresari», a la renda el lloguer es continua declarant com fins ara, com a rendiment del capital immobiliari (els ingressos que et dona un immoble), sempre que no ofereixis serveis d’hotel ni tinguis una persona contractada a jornada completa per gestionar-lo. Per tant, no hauràs de fer pagaments trimestrals a compte de la renda (model 130). L’única diferència és que l’IVA que cobres no és un ingrés teu i l’IVA que descomptes no és una despesa. Si no resideixes a Espanya, passa el mateix amb l’impost sobre la renda de no residents.

El nostre consell

Revisa ara cada lloguer amb les tres preguntes. Si alguna estada a partir de l’1 de desembre ha de portar IVA, avisa’ns amb temps per fer l’alta abans de la primera estada, decideix com ajustaràs els preus de les noves reserves i demana totes les factures de despeses a nom teu.

Si tens dubtes sobre com t’afecta aquest canvi, contacta amb nosaltres i t’assessorarem.