Si alquilas un piso, un apartamento o una habitación para estancias cortas, esto te interesa. El Real Decreto-ley 29/2026 hace que, a partir del 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos lleven un IVA del 10%, aunque no ofrezcas ningún servicio de hotel. Hasta ahora, si no había servicios de hotel, estos alquileres estaban exentos, es decir, no llevaban IVA. Te lo explicamos a continuación:

¿Qué cambia?

Hasta el 30 de noviembre

Exento

Sin IVA, si no ofreces servicios de hotel

Desde el 1 de diciembre

10%

Estancias de 30 noches o menos de un mismo inquilino, aunque no haya servicios de hotel

¿A quién afecta?

La clave no es si el piso es turístico ni la plataforma que utilices, sino cuántas noches se queda el mismo inquilino. Por tanto, afecta a:

Pisos y apartamentos turísticos (viviendas de uso turístico, con número HUT), tanto si se alquilan por Airbnb o Booking como directamente.
Alquileres cortos a estudiantes, trabajadores desplazados o familias, si la estancia es de 30 noches o menos.
Propietarios que no viven en España y alquilan aquí una vivienda para estancias cortas.

En cambio, siguen sin IVA (siempre que no haya servicios de hotel):

Las estancias de 31 noches o más (lo que se llama alquiler de temporada).
El alquiler de larga duración de una vivienda en la que el inquilino tiene su residencia.
El alquiler en la vivienda en la que vives habitualmente, por ejemplo, una habitación de tu casa.

¿Y si ya ofrezco servicios de hotel?

Si durante la estancia haces limpieza periódica, cambias sábanas y toallas de forma regular, ofreces desayuno o tienes recepción, el alquiler ya lleva hoy un IVA del 10%, sea cual sea la duración. Esto no cambia. En cambio, la limpieza a la entrada y a la salida, el cambio de ropa entre huéspedes y el mantenimiento no se consideran servicios de hotel. Si estás en este caso y no estás cobrando IVA, habla con nosotros cuanto antes.

¿Cómo saber si tu alquiler lleva IVA?

Hazte estas tres preguntas, en este orden. Cuando una respuesta te lleva al 10%, ya no hace falta seguir:

Esquema de tres preguntas para saber si un alquiler de 30 noches o menos lleva IVA del 10%

Algunos ejemplos

Caso Hasta el 30/11/2026 Desde el 1/12/2026
Piso turístico, 4 noches, sin servicios de hotel Sin IVA 10%
Exactamente 30 noches, sin servicios de hotel Sin IVA 10%
3 semanas a un estudiante o a un trabajador desplazado, sin servicios de hotel Sin IVA 10%
31 noches o más (alquiler de temporada), sin servicios de hotel Sin IVA Sin IVA
Una habitación de la vivienda en la que vives, 2 semanas, sin servicios de hotel Sin IVA Sin IVA
Cualquier estancia con limpieza periódica durante la estancia 10% 10%
Alquiler de larga duración en el que el inquilino tiene su vivienda Sin IVA Sin IVA

En naranja, los casos que cambian a partir del 1 de diciembre.

¿Qué tendrás que hacer si tu alquiler pasa a tener IVA?

A efectos de IVA, pasarás a funcionar como un pequeño empresario. En concreto, tendrás que:

Darte de alta en Hacienda (o modificar el alta, si ya estabas) con el modelo 036, que es el formulario para comunicar que haces una actividad con IVA. Hay que hacerlo antes de la primera estancia con IVA. También si no resides en España.
Hacer una factura por cada estancia, con el IVA del 10%, aunque el huésped no te la pida, y llevar el registro de las facturas emitidas y recibidas (los libros registro del IVA).
Presentar el modelo 303 cada trimestre (la declaración del IVA). El primero será el del 4.º trimestre de 2026, que se presenta hasta el 30 de enero de 2027 y solo incluirá las estancias de diciembre. A final de año también hará falta el resumen anual y, si procede, el modelo 347 (la declaración de operaciones con terceras personas).
Declarar las comisiones de Airbnb, Booking y similares. Como estas plataformas facturan desde otro país de la UE, normalmente habrá que darse de alta en el registro de operadores intracomunitarios (ROI) y declarar tú mismo el IVA de estas comisiones en el modelo 303 (es lo que se llama «inversión del sujeto pasivo»), además de presentar el modelo 349.
Pedir las facturas de los gastos a tu nombre y con tu NIF (limpieza, luz, reparaciones, muebles, comisiones…) a partir del 1 de diciembre. El IVA que pagas en ellas se podrá descontar.
Seguir con la tasa turística: si es una vivienda de uso turístico, recuerda que debes seguir cobrando e ingresando el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos en la Agència Tributària de Catalunya. Esto no cambia.

Si el piso es de más de una persona (por ejemplo, de la pareja o de hermanos), consúltanos antes de hacer el alta: hay que decidir bien cómo se declara el IVA.

¿Y el precio de las reservas?

Tendrás que decidir si subes el precio o si asumes el IVA. Por ejemplo, para una reserva de 480 €:

  • Si añades el IVA, el huésped pagará 528 € (480 € + 48 € de IVA).
  • Si mantienes el precio, de los 480 € solo 436,36 € serán para ti y 43,64 € serán IVA.

¿Y en la declaración de la renta?

No cambia nada. Aunque a efectos de IVA seas «empresario», en la renta el alquiler se sigue declarando como hasta ahora, como rendimiento del capital inmobiliario (los ingresos que te da un inmueble), siempre que no ofrezcas servicios de hotel ni tengas a una persona contratada a jornada completa para gestionarlo. Por tanto, no tendrás que hacer pagos trimestrales a cuenta de la renta (modelo 130). La única diferencia es que el IVA que cobras no es un ingreso tuyo y el IVA que descuentas no es un gasto. Si no resides en España, ocurre lo mismo con el impuesto sobre la renta de no residentes.

Nuestro consejo

Revisa ahora cada alquiler con las tres preguntas. Si alguna estancia a partir del 1 de diciembre debe llevar IVA, avísanos con tiempo para hacer el alta antes de la primera estancia, decide cómo ajustarás los precios de las nuevas reservas y pide todas las facturas de gastos a tu nombre.

Si tienes dudas sobre cómo te afecta este cambio, contacta con nosotros y te asesoraremos.