Reial decret llei 29/2026: totes les novetats en habitatge

La Diputació Permanent del Congrés ha convalidat el Reial decret llei 29/2026, de mesures urgents per a la protecció de la funció social de l’habitatge i l’ampliació de l’oferta d’habitatge assequible. Introdueix canvis en el lloguer, en l’IRPF, en l’IVA i en els impostos locals, entre altres. Te’n resumim totes les novetats:

• Nou lloguer d’habitatge temporal. Substitueix l’antic lloguer de temporada i només es pot fer servir quan l’inquilí està desplaçat temporalment del seu habitatge habitual per una causa real i acreditable, que ha de constar al contracte. La prova correspon al propietari.
• Durada: més de 31 dies i, com a regla general, un màxim de 12 mesos.
• Si no es compleixen els requisits (sense causa, més de 12 mesos sense justificació o més de dos contractes seguits amb el mateix inquilí i el mateix habitatge), es considera lloguer d’habitatge habitual des de l’inici, amb la durada mínima de 5 anys (7 si el propietari és persona jurídica).
• Drets de l’inquilí temporal: pot marxar passat un mes avisant amb 10 dies d’antelació, la garantia addicional no pot superar una mensualitat i el propietari s’ha de fer càrrec de la conservació de l’habitatge, incloses les petites reparacions (si no respon en 5 dies hàbils, l’inquilí les pot fer i descomptar-les de la renda).
• Contractes temporals successius sobre el mateix habitatge: la renda no pot pujar més que l’IRAV (l’índex oficial que limita l’actualització anual dels lloguers).
• Lloguer d’habitacions: la suma de les rendes de les habitacions no pot superar la renda del pis sencer i, en zones tensionades, s’han de respectar els límits de preu.
• Habitatges d’ús turístic: la cessió no pot superar els 31 dies.
• Contractes de temporada signats abans del 8 d’octubre: continuen amb les normes anteriors fins que acabin, sense pròrroga. Si es renoven, s’apliquen les noves regles.
• A Catalunya, també s’aplica la normativa catalana sobre lloguer de temporada i d’habitacions.

• Desistiment de l’inquilí: pot marxar a partir dels 6 mesos avisant amb 30 dies d’antelació, i ja no es pot pactar cap indemnització per al propietari.
• Despeses: no es poden repercutir a l’inquilí els impostos de l’habitatge (com l’IBI), tret que l’obligat tributari sigui l’inquilí, ni cap despesa de gestió immobiliària o de preparació, formalització o renovació del contracte. En edificis que no estan en règim de propietat horitzontal, tampoc les despeses de comunitat.
• Garanties: no es pot exigir a l’inquilí que contracti una assegurança d’impagament. La garantia addicional a la fiança continua limitada a 2 mensualitats en contractes de fins a 5 anys (7 si el propietari és persona jurídica).
• Reparacions que afecten l’habitabilitat: l’inquilí les pot demanar per escrit amb un pressupost. Si el propietari no respon en 15 dies naturals o s’hi nega sense motiu, l’inquilí les pot fer i descomptar-ne l’import de la renda.
• Final del contracte: les dues parts han de signar un document sobre l’estat de l’habitatge. Si no se signa o no hi consta cap desperfecte, es presumeix que l’habitatge s’ha retornat en bon estat.
• Dret d’adquisició preferent (tanteig i retracte): es manté encara que l’habitatge es vengui juntament amb altres immobles, sempre que es pugui individualitzar, i ja no s’hi pot renunciar al contracte.
• Contracte per escrit: és obligatori si l’inquilí ho demana.
• Gran tenidor (en general, més de 10 immobles d’ús residencial o més de 1.500 m² d’aquest ús): la condició s’acredita amb un certificat del Registre de la Propietat, i en un edifici sense divisió horitzontal cada habitatge compta per separat.
• Anuncis de lloguer: han d’indicar, quan escaigui, l’índex de referència de preus (en zones tensionades), el límit de renda aplicable, el número d’identificació de l’habitatge i si el propietari és gran tenidor.

• Actualització anual: si el contracte no la preveu, la renda no s’actualitza. Si es pacta, l’increment no pot superar l’IRAV. Aquest límit també s’aplica als contractes signats abans del 26 de maig de 2023, que a més es poden acollir a les pròrrogues de l’article 10 de la LAU (Llei d’arrendaments urbans).
• Límit extraordinari fins al 31 de desembre de 2027: en les actualitzacions que toquin entre el 8 d’octubre de 2026 i aquesta data, si la renda supera el límit de l’índex de referència de preus, no es pot apujar. En els altres casos, l’increment serà el que pactin les parts i, sense nou pacte, com a màxim el 2%.
• Pròrroga extraordinària de fins a 2 anys: en contractes vigents el 8 d’octubre de 2026 en què acabi la pròrroga obligatòria (si és abans del 31 de desembre de 2028), la pròrroga tàcita o la tàcita reconducció, l’inquilí pot demanar pròrrogues anuals, fins a 2 anys, amb les mateixes condicions. Ha d’estar al corrent de pagament i haver-ho estat els 8 mesos anteriors.
• El propietari l’ha d’acceptar, tret que hi hagi un altre acord, se signi un contracte nou o hagi comunicat que necessita l’habitatge per a ell o per a familiars (article 9.3 de la LAU), encara que el contracte no ho prevegi. No s’aplica si es renova o se signa un contracte nou amb una renda com a mínim un 5% inferior. En zones tensionades preval la pròrroga de fins a 3 anys que ja preveu la LAU.
• Les sol·licituds de pròrroga fetes a l’empara del Reial decret llei 8/2026 continuen sent vàlides.

• Enervació extraordinària (posar fi al desnonament pagant el deute): en desnonaments per impagament d’inquilins vulnerables, l’Administració té 2 mesos per oferir un habitatge alternatiu o pagar el deute. Si no ho fa, assumeix el deute de l’inquilí i no hi ha llançament.
• Suspensió de desnonaments fins al 31 de desembre de 2030 de persones vulnerables sense alternativa habitacional. Si el demandant és un fons que compra immobles o préstecs impagats per sota del seu valor, el jutjat ha de suspendre el procediment. En els altres casos, la suspensió es revisa cada 12 mesos, dura com a màxim 3 anys i preveu una compensació a càrrec de l’Administració per al propietari persona física. La vulnerabilitat de l’inquilí no preval si el propietari és una persona física amb dos habitatges o menys.
• Aquestes mesures també s’apliquen als procediments en curs si encara no s’ha fet el llançament.
• Compres per sota del 70% del valor: fins al 31 de desembre de 2030, aquests fons i les persones jurídiques grans tenidores no poden adquirir habitatges per menys del 70% del seu valor de mercat, amb excepcions.
• Préstecs hipotecaris cedits a tercers: el deutor manté davant el nou creditor les mateixes defenses i els codis de bones pràctiques, i en les execucions hipotecàries cal indicar si es tracta de l’habitatge habitual i si l’executant és gran tenidor.

• Nova deducció estatal pel lloguer de l’habitatge habitual: el 10% del que pagues de lloguer si la base imposable és inferior a 33.007,20 €. La base màxima és d’11.630 € (fins a 1.163 € de deducció) i es redueix progressivament a partir de 23.007,20 €. Cal no tenir cap altre habitatge a menys de 50 km. En vigor des del 8 d’octubre de 2026.
• Noves reduccions per llogar habitatge en contractes signats a partir de l’1 de desembre de 2026. Si no ets gran tenidor, del 15% al 100% del rendiment net, segons si la renda baixa o puja respecte del contracte anterior, si l’habitatge és en zona tensionada i l’edat de l’inquilí (de 18 a 35 anys), i un 80% durant la pròrroga tàcita si la renda no supera l’índex de referència. A més, un 70% si el llogues a l’Administració o a entitats sense ànim de lucre per a lloguer social, i un 60% si l’has rehabilitat els 2 anys anteriors al contracte. Els contractes anteriors mantenen les reduccions que tenien, però poden aplicar el 80% en la pròrroga tàcita si els 5 anys mínims es compleixen després de l’1 de desembre de 2026.
• Imputació de rendes immobiliàries (habitatges que no són l’habitual i no estan llogats): el 2026 es manté el 2% general i l’1,1% per als municipis amb valors cadastrals revisats amb efectes des del 2012. A partir del 2027, s’aplica una escala progressiva sobre la suma de valors cadastrals: 1,1% fins a 100.000 €, 1,5% de 100.000 a 500.000 €, 2% de 500.000 a 1.000.000 € i 3% per sobre.
• Lloguer a familiars fins al tercer grau: a partir del 2027, el rendiment mínim es calcularà amb el percentatge mitjà de la nova escala.
• Venda d’habitatges buits a l’Administració: fins al 31 de desembre de 2027, el guany per vendre un habitatge desocupat almenys 2 anys a una entitat pública d’habitatge està exempt al 100% si el preu no supera 200.000 €, i en un percentatge decreixent fins a 800.000 €. La part no exempta pot quedar exempta, amb condicions, si es reinverteix en 6 mesos en un compte específic.
• Majors de 65 anys i persones dependents que s’han traslladat a una residència o a casa d’un familiar: en vendre el seu habitatge, es manté la consideració d’habitatge habitual a efectes de les exempcions.
• Ajuts de rehabilitació de la línia de rehabilitació del Pla Estatal d’Habitatge 2026-2030: no tributen.
• Compte d’Estalvi i Inversió Financia Europa: nou producte d’inversió amb aportacions de fins a 150.000 €. Els guanys no tributen fins que se’n retiren diners i, en la part que correspon a aportacions de més de 5 anys, queden exempts els primers 10.000 € de guany i el 20% de la resta. També es crea l’assegurança SIALP Financia Europa, amb aportacions de fins a 10.000 € l’any. Tots dos es podran contractar quan s’aprovin les ordres ministerials.

• Lloguers de 30 nits o menys: des de l’1 de desembre de 2026 porten un IVA del 10%, encara que no s’ofereixin serveis d’hotel. T’ho expliquem en aquesta notícia.
• Obres de renovació i reparació d’habitatges: des de l’1 de desembre, l’IVA del 10% només s’aplica si es paguen amb targeta, transferència, xec nominatiu o ingrés en compte, i s’estén als habitatges llogats com a habitatge habitual. Més informació.
• Habitatges protegits amb qualificació permanent o indefinida: des de l’1 de desembre, el lliurament pel promotor tributa al 4%.

• IBI a partir del 2027 (si l’ajuntament ho aprova per ordenança): recàrrec de fins al 50% per als habitatges d’ús turístic en municipis de zones tensionades, que pot arribar al 100% si el propietari té 2 o més habitatges d’aquest tipus i al 150% si en té 4 o més. També canvia el recàrrec per habitatges buits més de 2 anys: en zones tensionades es podrà aplicar a qualsevol propietari (fins al 50%, i fins al 100% si té 4 o més immobles d’ús residencial).
• Plusvàlua municipal: nous coeficients màxims per calcular l’impost des de l’1 de desembre de 2026.

• El gravamen especial sobre els beneficis no distribuïts que provenen del lloguer d’habitatges passa del 15% al 25%, amb una reducció del 50% si més del 80% dels habitatges es destinen a lloguer assequible i del 100% si, a més, els beneficis es reinverteixen en habitatge assequible en 3 anys (el percentatge exigit és del 60% el 2026 i del 70% el 2027). S’aplica des dels exercicis iniciats el 2026 que no havien acabat el 8 d’octubre.

• Línia TU CASA: préstecs públics sense interessos ni comissions per comprar el primer habitatge habitual, de fins al 20% del valor de l’habitatge amb un màxim de 50.000 €. L’habitatge queda subjecte permanentment a un preu màxim de venda. Falta que el Consell de Ministres en concreti les condicions.
• Habitatge assequible: es defineix com aquell amb un preu de venda o lloguer, incloses les despeses, no superior al 30% de la renda mediana de les llars del municipi.
• Plataformes de lloguer de curta durada: nou règim de sancions, amb multes d’entre 100.000 € i 1 milió d’euros, ampliables fins al 2% de la facturació, si no envien les dades a la Finestreta Única Digital d’Arrendaments.
• Parc públic i construcció: límit permanent al preu de venda dels habitatges de CASA 47 (l’entitat estatal d’habitatge), Fons d’Habitatge d’Impacte Social de 400 milions, avals de l’ICO per a habitatge social i construcció industrialitzada, i possibilitat d’hipotecar els components de construcció industrialitzada.

Si tens dubtes sobre com t’afecten aquests canvis, contacta amb nosaltres i t’assessorarem.