Real Decreto-ley 29/2026: todas las novedades en vivienda

La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Introduce cambios en el alquiler, en el IRPF, en el IVA y en los impuestos locales, entre otros. Te resumimos todas las novedades:

• Nuevo alquiler de vivienda temporal. Sustituye al antiguo alquiler de temporada y solo puede utilizarse cuando el inquilino está desplazado temporalmente de su vivienda habitual por una causa real y acreditable, que debe constar en el contrato. La prueba corresponde al propietario.
• Duración: más de 31 días y, como regla general, un máximo de 12 meses.
• Si no se cumplen los requisitos (sin causa, más de 12 meses sin justificación o más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino y la misma vivienda), se considera alquiler de vivienda habitual desde el inicio, con la duración mínima de 5 años (7 si el propietario es persona jurídica).
• Derechos del inquilino temporal: puede irse pasado un mes avisando con 10 días de antelación, la garantía adicional no puede superar una mensualidad y el propietario debe hacerse cargo de la conservación de la vivienda, incluidas las pequeñas reparaciones (si no responde en 5 días hábiles, el inquilino puede hacerlas y descontarlas de la renta).
• Contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda: la renta no puede subir más que el IRAV (el índice oficial que limita la actualización anual de los alquileres).
• Alquiler de habitaciones: la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso entero y, en zonas tensionadas, deben respetarse los límites de precio.
• Viviendas de uso turístico: la cesión no puede superar los 31 días.
• Contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre: siguen con las normas anteriores hasta que terminen, sin prórroga. Si se renuevan, se aplican las nuevas reglas.
• En Cataluña, también se aplica la normativa catalana sobre alquiler de temporada y de habitaciones.

• Desistimiento del inquilino: puede irse a partir de los 6 meses avisando con 30 días de antelación, y ya no puede pactarse ninguna indemnización para el propietario.
• Gastos: no pueden repercutirse al inquilino los impuestos de la vivienda (como el IBI), salvo que el obligado tributario sea el inquilino, ni ningún gasto de gestión inmobiliaria o de preparación, formalización o renovación del contrato. En edificios que no están en régimen de propiedad horizontal, tampoco los gastos de comunidad.
• Garantías: no puede exigirse al inquilino que contrate un seguro de impago. La garantía adicional a la fianza sigue limitada a 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica).
• Reparaciones que afectan a la habitabilidad: el inquilino puede pedirlas por escrito con un presupuesto. Si el propietario no responde en 15 días naturales o se niega sin motivo, el inquilino puede hacerlas y descontar su importe de la renta.
• Final del contrato: ambas partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no consta ningún desperfecto, se presume que la vivienda se ha devuelto en buen estado.
• Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto): se mantiene aunque la vivienda se venda junto con otros inmuebles, siempre que pueda individualizarse, y ya no puede renunciarse a él en el contrato.
• Contrato por escrito: es obligatorio si el inquilino lo pide.
• Gran tenedor (en general, más de 10 inmuebles de uso residencial o más de 1.500 m² de este uso): la condición se acredita con un certificado del Registro de la Propiedad, y en un edificio sin división horizontal cada vivienda cuenta por separado.
• Anuncios de alquiler: deben indicar, cuando proceda, el índice de referencia de precios (en zonas tensionadas), el límite de renta aplicable, el número de identificación de la vivienda y si el propietario es gran tenedor.

• Actualización anual: si el contrato no la prevé, la renta no se actualiza. Si se pacta, el incremento no puede superar el IRAV. Este límite también se aplica a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, que además pueden acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).
• Límite extraordinario hasta el 31 de diciembre de 2027: en las actualizaciones que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y esa fecha, si la renta supera el límite del índice de referencia de precios, no puede subirse. En los demás casos, el incremento será el que pacten las partes y, sin nuevo pacto, como máximo el 2%.
• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años: en contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 en los que termine la prórroga obligatoria (si es antes del 31 de diciembre de 2028), la prórroga tácita o la tácita reconducción, el inquilino puede pedir prórrogas anuales, hasta 2 años, con las mismas condiciones. Debe estar al corriente de pago y haberlo estado los 8 meses anteriores.
• El propietario debe aceptarla, salvo que haya otro acuerdo, se firme un contrato nuevo o haya comunicado que necesita la vivienda para él o para sus familiares (artículo 9.3 de la LAU), aunque el contrato no lo prevea. No se aplica si se renueva o se firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior. En zonas tensionadas prevalece la prórroga de hasta 3 años que ya prevé la LAU.
• Las solicitudes de prórroga hechas al amparo del Real Decreto-ley 8/2026 siguen siendo válidas.

• Enervación extraordinaria (poner fin al desahucio pagando la deuda): en desahucios por impago de inquilinos vulnerables, la Administración tiene 2 meses para ofrecer una vivienda alternativa o pagar la deuda. Si no lo hace, asume la deuda del inquilino y no hay lanzamiento.
• Suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030 de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Si el demandante es un fondo que compra inmuebles o préstamos impagados por debajo de su valor, el juzgado debe suspender el procedimiento. En los demás casos, la suspensión se revisa cada 12 meses, dura como máximo 3 años y prevé una compensación a cargo de la Administración para el propietario persona física. La vulnerabilidad del inquilino no prevalece si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.
• Estas medidas también se aplican a los procedimientos en curso si todavía no se ha practicado el lanzamiento.
• Compras por debajo del 70% del valor: hasta el 31 de diciembre de 2030, estos fondos y las personas jurídicas grandes tenedoras no pueden adquirir viviendas por menos del 70% de su valor de mercado, con excepciones.
• Préstamos hipotecarios cedidos a terceros: el deudor mantiene ante el nuevo acreedor las mismas defensas y los códigos de buenas prácticas, y en las ejecuciones hipotecarias debe indicarse si se trata de la vivienda habitual y si el ejecutante es gran tenedor.

• Nueva deducción estatal por alquiler de la vivienda habitual: el 10% de lo que pagas de alquiler si la base imponible es inferior a 33.007,20 €. La base máxima es de 11.630 € (hasta 1.163 € de deducción) y se reduce progresivamente a partir de 23.007,20 €. No debes tener otra vivienda a menos de 50 km. En vigor desde el 8 de octubre de 2026.
• Nuevas reducciones por alquilar vivienda en contratos firmados a partir del 1 de diciembre de 2026. Si no eres gran tenedor, del 15% al 100% del rendimiento neto, según si la renta baja o sube respecto al contrato anterior, si la vivienda está en zona tensionada y la edad del inquilino (de 18 a 35 años), y un 80% durante la prórroga tácita si la renta no supera el índice de referencia. Además, un 70% si la alquilas a la Administración o a entidades sin ánimo de lucro para alquiler social, y un 60% si la has rehabilitado en los 2 años anteriores al contrato. Los contratos anteriores mantienen las reducciones que tenían, pero pueden aplicar el 80% en la prórroga tácita si los 5 años mínimos se cumplen después del 1 de diciembre de 2026.
• Imputación de rentas inmobiliarias (viviendas que no son la habitual y no están alquiladas): en 2026 se mantiene el 2% general y el 1,1% para los municipios con valores catastrales revisados con efectos desde 2012. A partir de 2027, se aplica una escala progresiva sobre la suma de valores catastrales: 1,1% hasta 100.000 €, 1,5% de 100.000 a 500.000 €, 2% de 500.000 a 1.000.000 € y 3% por encima.
• Alquiler a familiares hasta el tercer grado: a partir de 2027, el rendimiento mínimo se calculará con el porcentaje medio de la nueva escala.
• Venta de viviendas vacías a la Administración: hasta el 31 de diciembre de 2027, la ganancia por vender una vivienda desocupada al menos 2 años a una entidad pública de vivienda está exenta al 100% si el precio no supera 200.000 €, y en un porcentaje decreciente hasta 800.000 €. La parte no exenta puede quedar exenta, con condiciones, si se reinvierte en 6 meses en una cuenta específica.
• Mayores de 65 años y personas dependientes que se han trasladado a una residencia o a casa de un familiar: al vender su vivienda, se mantiene la consideración de vivienda habitual a efectos de las exenciones.
• Ayudas de rehabilitación de la línea de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: no tributan.
• Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa: nuevo producto de inversión con aportaciones de hasta 150.000 €. Las ganancias no tributan hasta que se retira dinero y, en la parte que corresponde a aportaciones de más de 5 años, quedan exentos los primeros 10.000 € de ganancia y el 20% del resto. También se crea el seguro SIALP Financia Europa, con aportaciones de hasta 10.000 € al año. Ambos podrán contratarse cuando se aprueben las órdenes ministeriales.

• Alquileres de 30 noches o menos: desde el 1 de diciembre de 2026 llevan un IVA del 10%, aunque no se ofrezcan servicios de hotel. Te lo explicamos en esta noticia.
• Obras de renovación y reparación de viviendas: desde el 1 de diciembre, el IVA del 10% solo se aplica si se pagan con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta, y se extiende a las viviendas alquiladas como vivienda habitual. Más información.
• Viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida: desde el 1 de diciembre, la entrega por el promotor tributa al 4%.

• IBI a partir de 2027 (si el ayuntamiento lo aprueba por ordenanza): recargo de hasta el 50% para las viviendas de uso turístico en municipios de zonas tensionadas, que puede llegar al 100% si el propietario tiene 2 o más viviendas de este tipo y al 150% si tiene 4 o más. También cambia el recargo por viviendas vacías más de 2 años: en zonas tensionadas podrá aplicarse a cualquier propietario (hasta el 50%, y hasta el 100% si tiene 4 o más inmuebles de uso residencial).
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos para calcular el impuesto desde el 1 de diciembre de 2026.

• El gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos procedentes del alquiler de viviendas pasa del 15% al 25%, con una reducción del 50% si más del 80% de las viviendas se destinan a alquiler asequible y del 100% si, además, los beneficios se reinvierten en vivienda asequible en 3 años (el porcentaje exigido es del 60% en 2026 y del 70% en 2027). Se aplica desde los ejercicios iniciados en 2026 que no habían terminado el 8 de octubre.

• Línea TU CASA: préstamos públicos sin intereses ni comisiones para comprar la primera vivienda habitual, de hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 €. La vivienda queda sujeta permanentemente a un precio máximo de venta. Falta que el Consejo de Ministros concrete las condiciones.
• Vivienda asequible: se define como aquella cuyo precio de venta o alquiler, incluidos los gastos, no supera el 30% de la renta mediana de los hogares del municipio.
• Plataformas de alquiler de corta duración: nuevo régimen sancionador, con multas de entre 100.000 € y 1 millón de euros, ampliables hasta el 2% de la facturación, si no envían los datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
• Parque público y construcción: límite permanente al precio de venta de las viviendas de CASA 47 (la entidad estatal de vivienda), Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones, avales del ICO para vivienda social y construcción industrializada, y posibilidad de hipotecar los componentes de construcción industrializada.

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