El 26 de maig de 2023, va entrar en vigor la Llei 12/2023, de 24 de maig, de Dret a l’Habitatge, que busca protegir el dret a un habitatge digne. Aquesta llei modifica diverses altres normes relacionades, com la Llei d’Arrendaments Urbans i la Llei de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques.

Aquesta defineix dos conceptes essencials per entendre la nova legislació:

  • Zona de mercat residencial tensionat: Es decretarà atenent a l’especial risc d’oferta insuficient d’habitatges per la població en condicions que la facin assequible pel seu accés al mercat. Seran els ens públics autonòmics i/o municipals els que declarin una zona mercat residencial tensionat i la declaració durarà tres anys, podent-se prorrogar.
  • Gran tenidor: persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial i/o de cinc immobles en entorns del mercat residencial tensionat.

Tenint aquests conceptes en ment, les principals modificacions que la Llei 12/2023, de 24 de maig, de Dret a l’Habitatge comporta són:

  • Canvis en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU):
  • La duració mínima dels contractes de lloguer d’habitatge habitual és de cinc anys a voluntat de l’arrendatari, prorrogables automàticament de manera anual, durant un màxim de tres anys més.
  • Després de vuit anys, l’inquilí pot sol·licitar una pròrroga extraordinària d’un any si es troba en situació de vulnerabilitat social i econòmica i el propietari és un gran tenidor.
  • En zones de mercat residencial tensionat, el preu del nou contracte de lloguer no pot excedir la renda anterior dels últims cinc anys, amb un increment màxim del 10% en certs casos.
  • Les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte són a càrrec del propietari.
  • L’actualització de la renda respecte a l’IPC està limitada fins al 2024, i posteriorment es crearà un nou índex de referència per a l’actualització anual dels contractes de lloguer d’habitatge habitual.
  • Canvis en la Llei de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques:

En els supòsits d’arrendament de béns immobles destinats a habitatge, es reduirà el rendiment de la Renda:

  1. En un 90% quan el mateix propietari hagi formalitzat un nou contracte d’arrendament sobre un habitatge situat en una zona de mercat residencial tensionat, i el lloguer sigui rebaixat en més d’un 5% amb relació a que pagava l’anterior inquilí.
  2. En un 70% quan es produeixi alguna de les circumstàncies següents:
    • Que el propietari hagi llogat per primera vegada l’habitatge, sempre que aquest estigui situat en una zona de mercat residencial tensionat i l’inquilí tingui una edat compresa entre 18 i 35 anys.
    • Quan l’inquilí sigui una administració pública o entitat sense fins lucratius que destini l’habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta al programa d’ajudes al lloguer del pla estatal d’habitatge.
  3. En un 60% quan l’habitatge hagi estat objecte d’una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la data de la subscripció del contracte d’arrendament.
  4. En un 50%, en qualsevol altre cas.
  • Canvis relatius a l’Impost sobre Béns Immobles (IBI):
    • Els ajuntaments poden exigir recàrrecs de fins al 50% de l’Impost sobre Béns Immobles per a habitatges permanentment desocupats, si aquesta situació persisteix durant més de dos anys.

En cas que la desocupació, constant i injustificada, superi els tres anys, els recàrrecs poden augmentar-se fins al 100%.

Aquesta llei contempla les obligacions que impliquen ser propietari o inquilí:

Noves obligacions per als propietaris: Els propietaris han de proporcionar informació completa i transparent als inquilins o futurs inquilins sobre les característiques de l’habitatge i les condicions de l’arrendament.

Noves obligacions per als grans tenidors: cal puntualitzar que, els grans tenidors són persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de deu immobles urbans d’ús residencial, i/o de cinc immobles en entorns del mercat residencial tensionat.

Els grans tenidors han de col·laborar amb l’Administració Pública proporcionant informació sobre els habitatges que posseeixen. Hi ha restriccions en els increments de renda i la seva actualització, així com requisits per sol·licitar un desnonament. Us expliquem les més destacades:

  • Protecció contra desnonaments: Es limita la possibilitat de desnonament en casos de vulnerabilitat social i econòmica, prioritzant alternatives com arrendaments socials, reestructuració de deutes o altres solucions habitacionals.
  • Control de preus de lloguer: Es permet als ens públics autonòmics i/o municipals establir Índexs de Preus de Referència de lloguer per a les zones de mercat residencial tensionat, amb l’objectiu de regular els increments excessius i garantir l’accessibilitat de l’habitatge.
  • Promoció de l’habitatge social: Es promou la creació de parc públic d’habitatge social mitjançant incentius fiscals i altres mesures per a les administracions locals i els grans tenidors.
  • Protecció dels col·lectius més vulnerables: Es preveuen mesures específiques per a col·lectius com persones amb discapacitat, víctimes de violència de gènere o famílies monoparentals per garantir el seu dret a l’habitatge.
  • Millora de les condicions d’habitabilitat: Es reforcen les obligacions dels propietaris en relació amb l’estat de conservació de l’habitatge, incloent-hi la realització de reparacions necessàries per garantir unes condicions dignes d’habitabilitat.

Sancions per incompliment: S’estableixen sancions per a aquells propietaris o inquilins que incompleixin les obligacions establertes per la llei, amb l’objectiu de garantir el seu compliment i protegir els drets dels arrendataris.

És important tenir en compte que aquest resum proporciona només una visió general de les principals disposicions de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel Dret a l’Habitatge. Per obtenir informació completa i precisa, és recomanable assessorament professional en cas de tenir dubtes o inquietuds específiques relacionades amb aquesta nova normativa.